Anticiper son impôt sur les plus-values immobilières

Calculer une plus-value imobilière

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession.

Le prix d'acquisition peut être majoré:
- des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d'achat ou des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.
- des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA.
A défaut, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs.

Opérations exonérées de plus-value

Certaines cessions sont notamment exonérée de plus-value immobilière:

• La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément

• Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple

• Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.

• La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi

• La vente par des retraités ou invalides de condition modeste

Autre exemple d'exonération:
Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :

• il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession

• il doit procéder au remploi du prix de cession dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.